Crédit immobilier : les lois qui vous protègent

Dans un souci de protection et d'information des consommateurs, les transactions immobilières, l'obtention d'un crédit et la souscription d'une assurance de prêt ont été encadrées par le législateur.

Plusieurs lois concernant le crédit immobilier ont ainsi été instituées au fil des années : loi Scrivener, loi Neiertz, loi SRU, loi Lagarde, lois sur les plus-values immobilières, loi Hamon, etc. Le Guide du crédit revient pour vous sur ces diverses mesures protégeant les acheteurs immobiliers.

Loi Scrivener

Mise en place en 1979, la loi Scrivener a permis d'améliorer substantiellement la protection de l'emprunteur lors d'un crédit immobilier et de réglementer de façon stricte les rapports entre l'emprunteur et la banque pendant tout le processus d'emprunt.

Elle prévoit notamment :

• La formulation obligatoire par la banque d'une offre par écrit transmise par voie postale à l'emprunteur mentionnant l'ensemble des informations relatives au prêt (montant, TAEG, période de remboursement, mensualités, détail des frais, date de déblocage des fonds etc.)
• Un délai de réflexion obligatoire de 10 jours à compter de la réception de l'offre de prêt par l'emprunteur. Pendant cette période, l'emprunteur peut examiner, comparer l'offre et le cas échéant se rétracter sans frais. Il doit motiver son acceptation en renvoyant le contrat signé par courrier après avoir respecté le délai de 10 jours.
• La possibilité d'inclure dans une offre d'achat de bien immobilier une clause suspensive dans le cas où l'acheteur n'obtiendrait pas son prêt immobilier.
• La mise en place d'un acompte engageant à la fois l'acheteur et le vendeur à finaliser la vente (sauf en cas de refus de prêt). Aucun frais ne peut par ailleurs être engagé avant la signature définitive de l'offre de prêt.

Cette loi est applicable pour tous les types de prêts quel que soit le bien acquis.

Loi Neiertz

Abrogée partiellement en 2000, la loi Neiertz continue malgré tout de s'appliquer à travers certaines dispositions. Elle vise à protéger les emprunteurs contre le surendettement. Elle permet à un emprunteur faisant face à une situation de surendettement pour quelque motif que ce soit (perte d'emploi, accident, mauvaise gestion etc.) de déposer une procédure de surendettement afin de trouver une issue positive à cette situation.

Après avoir déposé un dossier de surendettement auprès d'une Commission Départementale de Surendettement, l'emprunteur se verra alors proposer un plan d'échelonnement de sa dette.

Celui-ci comprendra des dispositions permettant à l'emprunteur de rembourser ses dettes échues à son rythme telles que l'allongement de la durée de remboursement, la révision de certains montants dus, la vente de certains actifs ou encore une procédure de rachat de crédits.

La loi Neiertz a introduit par ailleurs un principe de prévention également à l'égard des établissements bancaires qui doivent s'assurer de la solvabilité des emprunteurs avant de leur faire contracter un prêt. Elle implique la vérification par les banques de l'existence d'éventuels incidents de paiement auprès du FICP ou encore d'un taux d'endettement inférieur ou égal à 35 % des revenus de l'emprunteur.

Loi Lagarde

Là encore, la loi Lagarde vise à protéger le consommateur et à prévenir les risques de surendettement. Applicable aux prêts immobiliers comme aux crédits à la consommation, cette législation impose aux établissements financiers certaines obligations vis-à-vis du consommateur ou de l'emprunteur, notamment au sujet de l'assurance emprunteur. Instaurée en 2010, elle introduit notamment :

• La possibilité pour un emprunteur de souscrire une assurance de prêt en dehors de l'établissement prêteur en respectant l'équivalence de garanties (délégation d'assurance).
• L'obligation pour les banques de motiver expressément à l'emprunteur un refus de délégation d'assurance.
• L'impossibilité pour la banque de « sanctionner » financièrement l'emprunteur qui choisirait de procéder à une délégation d'assurance.
• La mise à disposition d'une fiche standardisée d'informations.
• Une plus grande transparence et information pour le consommateur notamment vis-à-vis de la publicité entourant le rachat de crédits.

Loi Hamon

Dans le prolongement de la loi Lagarde, la loi Hamon introduite en 2015, facilite encore la procédure de délégation d'assurance pour l'emprunteur. Là où la loi Lagarde permettait de choisir une assurance de prêt autre que l'assurance groupe au moment de contracter le crédit, la loi Hamon offre la possibilité à l'emprunteur de changer d'assurance emprunteur à tout moment pendant la première année suivant la signature du prêt immobilier.

Seule condition, que le nouveau contrat réponde aux critères d'équivalence des garanties par rapport au contrat d'origine. L'assuré peut alors demander au nouvel assureur de procéder à toutes les démarches de résiliation et ne pourra en aucun cas subir un quelconque préjudice financier de la part de l'assureur d'origine.

La loi Hamon s'applique également à d'autres contrats d'assurance tels que l'assurance auto, l'assurance moto ou encore l'assurance habitation.

Loi Alur

Adoptée en 2014, la loi ALUR vise à favoriser l'accès au logement pour tous, à mettre à disposition de chacun un logement décent et à réguler le parc immobilier français. Elle a ainsi pour but d'empêcher la location de logements insalubres ou inadéquats.

La loi ALUR vise également à réglementer les rapports entre propriétaires ou agences et locataires en instaurant notamment certaines obligations protectrices. C'est le cas notamment de l'encadrement des loyers dans les zones tendues, du plafonnement du dépôt de garantie à 1 mois de loyer, de l'harmonisation des documents de location (contrat de bail) ou encore du plafonnement des frais d'agence selon la zone géographique.

Loi Carrez

La loi Carrez insiste sur un point spécifique des contrats de vente ou location immobilière à savoir la surface habitable. Elle oblige ainsi un vendeur à préciser à l'acheteur dans les documents de cession du bien la surface habitable dite surface Carrez à partir du moment où celle-ci dépasse 8 m2 et concerne un bien situé dans une copropriété. La surface est prise en compte à partir du moment où la pièce privative présente une hauteur sous plafond d'au-moins 1m80.

L'information de la superficie permet ainsi à l'acheteur de bénéficier d'un point de comparaison entre tous les logements pour un achat dans les prix moyens du marché. L'absence de cette mention ou l'information erronée quant à la surface Carrez peut entraîner la nullité de la vente.

Loi Macron

Instaurée en 2015, la loi Macron prévoit un grand nombre de dispositions (308 articles) relatives à l'immobilier. Elle vise à simplifier les transactions, apporter davantage de transparence au consommateur et protéger l'emprunteur. Parmi les mesures phares concernant l'immobilier, on note notamment l'allongement du délai de rétractation (de 7 à 10 jours) pour un achat immobilier, la diminution du délai de préavis de 3 à 1 mois pour les locations non-meublées ou encore le développement de logements intermédiaires.

La loi prévoit également une simplification et une uniformisation des règles d'urbanisme pour relancer la croissance du secteur. Autre mesure importante sans rapport avec l'immobilier, la mobilité bancaire est largement simplifiée avec des formalités devenues minimales et prises en charge par le nouvel établissement bancaire.

Loi SRU

Promulguée à la fin de l'année 2000, la loi SRU a modifié les règles d'urbanisme afin d'apporter davantage de mixité sociale au parc immobilier français. Elle a ainsi imposé à la plupart des municipalités de se doter d'un pourcentage minimal de logements sociaux à hauteur de 20 %. Sont concernées les communes avec plus de 3 500 habitants dans une agglomération de 50 000 personnes ainsi que les communes de plus de 1 500 habitants en région parisienne.

A défaut de mise en conformité avec ces standards, les municipalités sont contraintes de s'acquitter d'amendes proportionnelles au nombre de logements manquants et pourront même se voir neutraliser leur droit de préemption au profit de l'Etat.

La loi SRU a également mis en place le principe du délai de rétraction de 7 jours (prolongé à 10 jours par la loi Macron) pour les achats immobiliers après la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente.

Loi Pinel

Avec pour objectif de renouveler le parc immobilier français, la loi Pinel se présente comme un mécanisme d'incitation fiscale permettant à un investisseur de bénéficier de réductions d'impôts en échange d'un achat dans l'immobilier neuf. Le bien doit alors être mis en location pendant une durée déterminée (6, 9 ou 12 ans) faisant profiter à l'investisseur de déductions fiscales à proportion de la durée de mise en location (12, 18 ou 21%) pendant cette période.

Ce dispositif est conditionné au respect d'un certain nombre de règles comme un achat dans certaines zones à redynamiser (A, A bis, B1), le plafonnement des loyers selon la zone ou le profil du locataire ou encore la location dans les 12 mois suivant l'achat. La loi Pinel a depuis 2017 été étendue à l'ancien (Pinel ancien) avec la possibilité de bénéficier des mêmes exonérations à condition de réaliser des travaux de réhabilitation de bâtiments anciens et de les mettre en location pendant 6, 9 ou 12 ans.