Comment acheter un logement social ?

Quels sont les biens immobiliers concernés par la Vente HLM ?

Les logements (appartement ou maison) qui peuvent être vendus par les bailleurs sociaux qui en sont les propriétaires doivent :

• Respecter des normes d’habitabilité et de performance énergétique
• Avoir été achetés ou construits par un bailleur social depuis plus de 10 ans

Les biens peuvent être loués ou vacants.

Qui peut acheter un logement social ?

Dans l’absolu, tout le monde peut acheter un logement social. Toutefois, un ordre de priorité des acquéreurs est défini par la loi.

Ainsi, un logement, s’il est loué, ne peut être vendu qu’à son locataire, à condition qu’il l’occupe depuis au moins 2 ans. Son époux ou son épouse peut également s’en porter acquéreur. Il en va de même de ses ascendants ou descendants : parents et enfants du locataire peuvent acheter le logement sous conditions de ressources. En effet, des plafonds de revenus conditionnent la réalisation du projet d’acquisition. Les montants sont fixés en fonction de la localisation du bien, du nombre de personnes qui l’occupent et du nombre de personnes à charge.

Les logements vacants sont quant à eux réservés dans un premier temps aux personnes éligibles aux conditions d’accès social à la propriété. Sur un même département, il s’agit principalement des locataires HLM du parc du bailleur social vendeur et de ses gardiens d’immeuble. Si, après 2 mois, le bailleur HLM n’a pas trouvé preneur, alors le logement peut être acquis par n’importe quelle personne physique. En revanche, si plusieurs candidats se portent acquéreurs, alors la priorité est une nouvelle fois donnée aux locataires du parc social du département, quel que soit l’organisme HLM, puis aux foyers dont les revenus sont modestes.

Quelles sont les démarches à effectuer ?

La mise en vente du logement peut être décidée par :

• Le bailleur social
• Le locataire, à condition qu’il occupe le logement depuis au moins 2 ans. Il doit envoyer sa demande par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur a 2 mois pour l’accepter ou la refuser.

Le site du ministère de l’Intérieur vous en dit plus sur les démarches à effectuer.

A quel prix sont vendus les biens HLM ?

C’est le bailleur social qui fixe librement le prix du bien immobilier. Avant la vente, il est dans l’obligation de fournir un certain nombre d’informations et de documents à l’acquéreur afin que celui-ci puisse correctement préparer son projet :

• Le montant des charges locatives des 2 dernières années
• Le montant des éventuelles charges de copropriété
• La liste des travaux réalisés depuis 5 ans ainsi que la liste des travaux des parties et équipements communs envisagés
• L’évaluation du montant des travaux et de la quote-part qui sera à la charge de l’acquéreur
• Quand l’immeuble est en copropriété, son règlement et un exemplaire de l’état descriptif de division

L’acquéreur doit également être informé du montant de la taxe foncière dont il aura à s’acquitter dès l’année suivant l’acquisition. Pour sécuriser la vente, le bailleur a également pour obligation de prévoir une clause de rachat. Valable 10 ans, elle s’applique dès lors que l’occupant éprouve des difficultés financières : en cas de séparation (divorce), de perte d’emploi ou de problème de santé.

Comment financer l’achat d’un logement social ?

Même si le prix d’un logement social est plus accessible que dans le parc privé, il est fondamental de bien préparer l’achat et d’anticiper au plus près son budget. Devenir propriétaire suppose en effet que l’acquéreur ne bénéficie plus des APL, qu’il doit payer la taxe foncière et financer les travaux prévus dans les parties communes de l’immeuble.

Pour autant, pour permettre aux ménages même modestes d’acheter leur résidence principale, l’Etat prévoit des aides financières. L’acquéreur peut ainsi bénéficier des solutions suivantes :

• Le PTZ (prêt à taux zéro), pour financer une partie de son projet en ayant à rembourser uniquement le capital, pas les intérêts.
• Le PAS (prêt action sociale), un prêt accordé sous conditions de ressources et qui sert à acheter sa résidence principale.
• Le Prêt Action Logement (ex-1% logement), un prêt à taux réduit réservé essentiellement aux salariés des entreprises privées d’au moins 10 salariés.

Ces prêts viennent compléter un possible apport personnel ainsi qu’un crédit immobilier classique. Dans votre budget, prévoyez aussi les frais d’assurance et les frais de notaire qui, dans l’ancien, sont plus élevés que dans le neuf.

A savoir que la vente HLM peut aussi s’inscrire dans le cadre d’autres dispositifs d’aide à l’accession à la propriété tels que :

• Le PSLA(prêt social Location-Accession) : ce système permet de louer dans un premier temps le logement afin de tester sa capacité de remboursement puis, dans un second temps, de devenir propriétaire.
• Le contrat VIR (vente d’immeuble à rénover) : l’acheteur paye les travaux de rénovation au fur et à mesure qu’ils sont réalisés par le vendeur.

Peut-on revendre ou louer un logement social dont on est propriétaire ?

Des conditions spécifiques s’appliquent à la revente ou à la location d’un logement social :

• S’il a été acheté depuis 5 ans ou moins: le propriétaire doit avertir le bailleur social qu’il souhaite vendre. En effet, le bailleur est prioritaire sur la vente. S’il existe une différence entre prix d’achat et prix de vente, le vendeur doit verser la différence au bailleur social. Pour ce qui est de la location, le montant du loyer est encadré.
• S’il a été acheté depuis plus de 5 ans: la revente et la location sont libres.

La vente HLM présente ainsi de nombreux avantages. Les locataires deviennent propriétaires de leur logement à un prix abordable et dans des conditions financières sécurisées, le tout selon des démarches administratives réduites.