Minimiser les coûts de son achat immobilier : nos conseils

Réduire les frais de notaire

La première façon de réduire les frais d’achat immobilier est d’avoir des frais de notaire réduits. Contrairement aux idées reçues, les frais ne sont pas que la rémunération du notaire qui va établir l’acte authentique de vente. Ils sont constitués par :

• les droits de mutation qui représentent 80 % du montant des frais et sont des taxes reversées à l’État ;
• les frais et débours qui correspondent aux dépenses du notaire pour rémunérer les intervenants sur le dossier ;
• les frais de publication dans les divers registres obligatoires ;
• les honoraires ou émoluments du notaire (sa rémunération à proprement parler) ne représentent que 10 % des frais (et 1 % du prix de vente total).

Les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur et il faut donc les compter dans le coût total de l’achat. Ils ne sont en principe pas négociables, car ils sont calculés sur le prix de vente du bien et les pourcentages sont encadrés par la loi.

La loi Macron de 2016 autorise cependant les notaires à accorder une réduction de 10% maximum sur leurs émoluments pour un achat supérieur à 150 000 €.

L’avantage d’acheter un bien dans le neuf

Le pourcentage des frais de notaire pour un achat dans le neuf est beaucoup moins élevé que pour un achat dans l’ancien. En effet, les frais de notaire sont de 7 à 8 % en moyenne dans l’ancien, mais seulement de 2 à 3 % dans le neuf. La première solution pour réduire les frais de notaire est donc de privilégier une acquisition dans le neuf, y compris la construction avec l’achat d’un terrain. Certains promoteurs immobiliers prennent même en charge les frais de notaire à titre commercial.

Dissocier les frais d’agence du prix de vente

Une autre façon de réduire les frais de notaire consiste à diminuer le prix de vente du bien. Pour cela, vous pouvez demander à ce que les frais d’agence soient dissociés du prix de vente : le mandat de vente devra préciser que le prix à régler à la signature de l’acte authentique est net vendeur, c'est-à-dire hors frais d’agence.

Les marges de négociation sur le prix de vente

Il est également possible de réduire les frais d’achat immobilier en négociant le prix de vente de votre bien. De manière générale, les prix affichés contiennent toujours une certaine marge de négociation (en moyenne 3 à 4 %). Pour obtenir un prix de vente à la baisse, vous pouvez jouer sur deux paramètres :

• La situation du bien par rapport au prix du marché. Si le prix affiché est manifestement surestimé ou qu’il a déjà été revu à la baisse avant vos premiers contacts avec le vendeur, vous pouvez demander un prix inférieur ;
• L’état du bien ou ses défauts peuvent justifier une négociation à la baisse, notamment si des travaux sont nécessaires pour rendre habitable la maison ou l’appartement.

Déduire la valeur des meubles du logement

Lors d’un achat immobilier, il est possible de déduire du prix de vente la valeur des biens mobiliers laissés par le vendeur. Il peut s’agir de tous les meubles meublants, autrement dit, tous ceux pouvant être facilement retirés du logement.

Sont concernés aussi les équipements extérieurs, comme par exemple un abri de jardin. Ce dispositif permet donc de réduire les frais de notaire grâce à un prix d’achat moins important. 

Jouer sur le taux du prêt immobilier

Lorsque vous sollicitez un crédit immobilier auprès d’une banque pour effectuer votre achat, vous pouvez négocier le taux nominal du prêt. Pour cela, vous pouvez faire jouer la concurrence en comparant les offres disponibles sur le marché.

L’idéal est surtout de se constituer un dossier solide, avec un apport personnel important et une situation financière saine vous permettant de négocier un taux intéressant.

Négocier le taux d’assurance de prêt

Les taux de prêt immobilier étant, en 2022, très bas, ils laissent peu de place à la négociation.
Vous pouvez alors vous tourner vers un autre paramètre pour réduire les frais d’achat immobilier : l’assurance emprunteur.

Le taux d’assurance peut varier selon les organismes et augmenter considérablement le coût total du crédit. Comme il est basé sur votre profil d’emprunteur et notamment votre âge, la négociation n’est pas toujours facile. Vous pouvez alors passer par la délégation d’assurance pour obtenir un taux plus avantageux que celui proposé par votre banque.

Depuis 2010, grâce à la loi Lagarde, vous n’êtes plus obligé de souscrire l’assurance emprunteur auprès de l’organisme qui vous octroie le crédit. Le principe de la délégation d’assurance vous autorise à souscrire une assurance de prêt auprès d’un autre établissement.
La seule condition : le contrat de substitution doit présenter des garanties au moins équivalentes à celles du contrat proposé par votre banque.

La délégation d’assurance vous permet :

• soit de négocier un taux intéressant avec votre banque en faisant jouer la concurrence ;
• soit d’opter pour une délégation d’assurance avec un organisme proposant un taux plus intéressant.

Obtenir un taux d’assurance de prêt immobilier avantageux permet de réduire le coût total de votre achat. Pour comparer les offres d’assurance emprunteur entre elles, il faut tenir compte du TAEA (taux annuel effectif d’assurance), qui représente le coût réel de votre assurance de prêt.

Celui-ci est intégré au TAEG (taux annuel effectif global) du prêt. Les assureurs sont tenus de vous indiquer le TAEA.

Négocier les frais de dossier bancaire

Lorsque vous sollicitez un crédit auprès d’une banque, l’offre de prêt immobilier est souvent assortie de frais de dossier. Ces derniers couvrent :

• la constitution du dossier ;
• la vérification des documents fournis par l’emprunteur et le co-emprunteur ;
• les rendez-vous et réunions nécessaires au traitement de votre dossier.

Certaines banques les calculent en pourcentage du prix net vendeur. Dans ce cas, vous avez donc, comme pour les frais de notaire, tout intérêt à faire baisser le prix de vente. D’autres organismes optent pour des frais de dossier forfaitaires, généralement compris entre 500 et 1 500 €.
Enfin, certaines banques n’appliquent pas de frais de dossier.

C’est un argument intéressant à prendre en compte lorsque vous comparez des offres de prêt pour réduire les frais de votre achat immobilier.

Si votre dossier est solide, vous pouvez sans doute négocier plus facilement. En tant que nouveau client, vous pouvez aussi espérer obtenir un geste sur les frais de dossier, par exemple, en proposant de domicilier vos revenus dans la nouvelle banque.

Enfin, si vous avez souscrit à un prêt réglementé comme le PTZ (prêt à taux zéro) ou un prêt à l’accession sociale, la banque peut parfois ne pas vous appliquer de frais de dossier.

Comment réduire les frais d’agence immobilière ?

Les frais d’agence entrent en ligne de compte dans le coût total de votre achat immobilier. Ils varient d’une agence à l’autre. Ces derniers ne sont pas encadrés par la loi.

Les frais d’agence ne sont pas toujours à la charge de l’acheteur. Ils peuvent aussi être supportés par le vendeur, en fonction du mandat de vente signé avec l’agence. Dans ce cas, les frais sont bien souvent répercutés sur le prix de vente.

Pour réduire le coût de votre achat immobilier, vous pouvez négocier les frais d’agence avec le mandataire. L’autre solution est aussi de vous passer d’agence et d’acheter de particulier à particulier, avec les risques que cela induit.