Taux d'endettement maximum

Quel est le taux d’endettement maximum en 2021 ?

En 2021, le taux d’endettement maximum a été fixé à 35 % par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Cet organisme, dépendant de la Banque de France, émet chaque année des recommandations pour l’octroi des prêts. Le taux d’endettement maximum a longtemps été limité à 33 %.

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement définit la proportion représentée par la mensualité d’un prêt et vos autres charges fixes dans vos dépenses mensuelles. Ce taux permet de calculer votre capacité d’emprunt : grâce à elle, vous saurez jusqu’à quel montant vous pouvez emprunter.

La banque se sert aussi du taux d’endettement pour appréhender votre solvabilité, c’est-à-dire votre capacité à rembourser le prêt.

Comment calculer son taux d’endettement maximum ?

Pour calculer ce que représente votre taux d’endettement maximum, il faut prendre en compte trois critères :

• vos revenus réguliers ;
• vos charges régulières ;
• les mensualités du prêt.

Les revenus à prendre compte

Les revenus que vous devez prendre en compte dans votre calcul doivent être stables et réguliers. Il s’agit essentiellement :

• des salaires nets (à 100 % si vous êtes salarié en CDI ou fonctionnaire, une moyenne sur trois ans si vous êtes en CDD, intérimaire ou indépendant) ;
• des revenus locatifs à hauteur de 70 % (pour tenir compte des possibilités de vacance locative).

En général, les allocations familiales et pensions alimentaires ne sont pas prises en compte, car elles ne sont normalement pas destinées à financer un achat immobilier.

Les charges à prendre en compte

Les charges ne concernent pas seulement de vos dépenses mensuelles (énergie, alimentation, scolarité, etc.). Il s’agit aussi des autres mensualités de crédits que vous pouvez avoir (auto par exemple) ou encore de loyers qui perdurent pendant le remboursement du prêt souscrit.

Les pensions alimentaires versées peuvent être prises en compte dans les charges.

La formule pour connaître votre taux d’endettement

Pour connaître votre taux d’endettement, la formule à retenir est la suivante :

Taux d’endettement = ((charges + mensualité du prêt) / revenus) x 100

Par exemple, si votre salaire est de 1 500 € par mois, que vous avez déjà un crédit à la consommation de 150 € et que la mensualité du prêt envisagé est de 350 €, vous aurez un taux d’endettement de 33 %.

Pourquoi connaître le taux d’endettement maximum est indispensable ?

Le taux d’endettement n’est pas seulement un chiffre permettant aux banques d’accorder ou non un prêt. L’attribution s’apprécie en général au regard d’autres critères. Le taux d’endettement est néanmoins un excellent indicateur.

Connaître la faisabilité de votre projet immobilier

Le taux d’endettement va d’abord vous permettre de savoir si votre projet immobilier est réalisable. En effet, vous allez pouvoir calculer votre capacité d’achat et ainsi savoir jusqu’à quel montant vous pouvez aller pour l’achat d’un bien.

Calculer votre capacité d’emprunt

Avec la calculette prêt immobilier, vous pouvez tout de suite évaluer votre capacité d’emprunt en connaissant votre taux d’endettement. En fonction de vos mensualités, vous pourrez savoir combien il est possible d’emprunter au maximum.

Connaître votre mensualité maximum

Vous pouvez facilement calculer votre mensualité maximum en vous basant sur le taux d’endettement de 35%. Par exemple, si vous gagnez 2 000 € nets par mois et que vous n’avez pas d’autre remboursement en cours, vous savez que vous pouvez rembourser mensuellement jusqu’à 700 € pour votre prêt.

Éviter le surendettement

La connaissance du taux d’endettement est d’abord un outil pour éviter le surendettement. En effet, en considérant que le remboursement des prêts ne peut pas dépasser 35 % des revenus, on préserve une somme suffisante pour les dépenses courantes du foyer (alimentation, loisirs, etc.).

Taux d’endettement supérieur à 33 %, 45 % et 50 % : est-ce possible ?

Un taux d’endettement fixé à 35 % assurance comprise

Le taux d’endettement recommandé par les autorités financières tient compte de l’assurance emprunteur, systématiquement exigée par les banques pour un prêt immobilier. La durée du prêt ne peut généralement pas dépasser 25 ans.

Puis-je avoir un taux d’endettement à 45 % ou 50 % ?

Il n’est pas possible de faire un crédit immobilier avec un taux d’endettement supérieur à 35 %, sauf si vos revenus vous permettent d’avoir un reste à vivre très confortable. Par exemple, si vous êtes célibataire avec un salaire net de 4 000 €, votre mensualité de 1 800 € représente 45 % de vos revenus. Mais votre reste à vivre étant de 2 200 €, la banque peut dans de très rares cas vous accorder le prêt.

Les banques peuvent déroger à la règle des 35 % de taux d’endettement maximum dans 20 % des prêts immobiliers, mais seulement s’il s’agit de l’acquisition d’une résidence principale ou d’un premier achat.

Taux d’endettement à ne pas dépasser : un durcissement à prévoir en 2022

À partir de janvier 2022, les recommandations du HCSF deviendront obligatoires et juridiquement contraignantes, c’est-à-dire que les organismes de crédit pourront être contrôlés sur l’application de ces règles par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution.