Combien emprunter pour mon prêt immobilier avec 4 500 euros par mois ?

Pourquoi calculer ma capacité d’emprunt ?

Déterminer votre capacité d’emprunt est la première étape pour vous projeter sur le type de biens à acquérir. Vous pourrez ainsi prospecter les biens visés en fonction de leur localisation et savoir combien emprunter avec 4 500 euros de revenus nets par mois.

Plusieurs facteurs entrent en compte pour calculer la capacité d’emprunt :

• les revenus récurrents (un salaire, un revenu locatif etc.) ;
• les charges fixes : loyer, factures (EDF, Gaz...) ;
• le saut de charge pour les locataires ;
• le taux d’endettement maximal etc.

La connaissance de votre capacité d’emprunt vous ouvre un certain nombre de possibilités tout en précisant votre reste à vivre.

Le reste à vivre

Comme son nom l’indique, le reste à vivre est déterminé par la différence entre le montant de vos revenus récurrents (salaire, revenus locatifs ou financiers) et celui de vos charges fixes (pension alimentaire, mensualité de prêt, autre loyer à charge...).

Pour évaluer le reste à charge pour un emprunt avec un salaire de 4 500 euros, l’établissement bancaire étudie attentivement votre situation financière ainsi que la composition familiale de votre foyer.

Bien que chaque banque puisse déterminer librement le montant du reste à vivre, une proposition homogène existe : 

• entre 700 et 1000 € pour un adulte ;
• entre 300 et 500 € pour un enfant.

Le taux d’endettement

Indicateur indiscutable, la valeur du taux d’endettement maximal est préconisée par le HSCF (Haut Conseil de Stabilité Financière). Actuellement, les banques appliquent un taux de 33 % d’endettement maximal. Elles peuvent selon le profil de l’emprunteur et les recommandation mentionnées étendre ce taux à 35% des revenus stables. Voici une projection d’un emprunteur pour des revenus de 4 500 €. Cette simulation à titre indicatif ne prend pas en compte d'autres prêts en cours.

Mensualité maximum pour 4 500 euros de revenus

Données	Chiffres
Salaire	4 500 €
Taux d’endettement	33 %
Capacité de remboursement mensuelle	1 485 €

À noter : Si le montant de votre reste à vivre est supérieur aux critères de votre banque, il vous sera probablement possible de consacrer 35 % de vos revenus à votre prêt immobilier. Avec 4 500 euros par mois, vous pourriez dédier 1575 € au remboursement de votre prêt. 

La capacité d’achat

Votre capacité d’achat est formée de la capacité d'emprunt complétée par l'apport personnel. Elle correspond donc à l'enveloppe globale pour le projet immobilier.

Il convient donc de ne pas négliger le poids de votre apport personnel. Plus cet apport est important, plus votre banquier accordera du crédit à votre capacité de gestion financière. Aujourd’hui, un emprunteur se doit de posséder à minima 10 % du montant du prêt, valeur nécessaire au paiement des frais de notaire ou de garantie.

Combien je peux emprunter avec un revenu net mensuel de 4 500 € ?

Comme précisé ci-dessus, la durée d’emprunt est une variable déterminante. Avec ce tableau indicatif, vous pouvez vous projeter dans un scénario possible (simulation à titre indicatif, taux immobiliers valables en septembre 2021, hors assurance de prêt, hors négociation).

Simulations de capacités d'emprunt avec un revenu de 4 500 euros

Durée d’emprunt souhaitée	Taux d’intérêt	Fonds maximums accessibles
10 ans	0,66 %	182 800 €
15 ans	0,88 %	265 500 €
20 ans	1,03 %	341 500 €
25 ans	1,22 %	407 100 €

Quels sont les revenus à prendre en compte ?

Lors de l’étude de votre dossier, la banque tient compte principalement :

• du montant de votre salaire si vous êtes en CDI, hors période d’essai ;
• du montant de votre traitement lorsque vous êtes fonctionnaire ;
• d’une moyenne des revenus sur trois années consécutives lorsque vous êtes indépendant, dirigeant d’une PME, intermittent du spectacle, intérimaire…

D’autres revenus sont partiellement retenus tels que les revenus locatifs.

Quelles sont les charges à prendre en compte ?

Les charges prises en compte pour déterminer combien emprunter avec 4 500 euros par mois sont :

• les factures récurrentes ;
• le saut de charge, c’est-à-dire la différence entre le montant de votre ancien loyer et le montant de votre future mensualité. Plus cet écart est minime, plus vous obtenez la confiance du prêteur ;
• le montant des crédits en cours ;
• le montant d’éventuelles pensions à régler.

Grâce à une étude minutieuse de votre profil, vous pourrez éclairer vos perspectives.

Comment calculer la somme que je peux emprunter avec un salaire de 4 500 € ?

Voici un exemple de projection. Toutefois, les calculs ne tiennent pas compte des éléments variables tels que le taux d’intérêt moyen, le taux de l’assurance emprunteur, le montant de garantie.

Olivier et Aïcha forment un couple de trentenaires, à la recherche d’une maison de ville dans laquelle s’installer et fonder une famille. Leur loyer actuel est de 1 000 €. L’un gagne 3 000 €, l’autre 1 500 € nets. Précisons qu’aucun crédit n’est en cours ; ils ont même réussi à épargner 30 000 €.

Avec 4 500 € de revenus, ils peuvent consacrer 1 485 € à leur future mensualité soit 33 % de 4 500 €.

• Sur 10 ans, ils pourront rembourser : 1 485 x 120 = 178 200 €
• Sur 15 ans, ils pourront rembourser : 1 485 x 180 = 267 300 €

En ajoutant leur apport personnel la perspective sur 20 ans leur permet une enveloppe globale pour cet achat de 267 330 euros. Ils devront s'acquitter des frais de notaire à l'aide de leur apport, ce montant total n'est donc pas entièrement consacré au bien en lui-même.